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詹国枢:黄奇帆的楼市处方管用吗?

时间:2017年06月13日 信息来源:《经济》杂志—经济网 作者:詹国枢 【字体:

  黄奇帆又亮相了。这是他卸任重庆市长后,第一次公开亮相。
 
    5月16日晚,黄奇帆以全国人大财经委副主任的身份,在复旦大学做了一次“楼市演讲”,题目是:《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》。
 
    当今中国楼市,做分析者多矣。然而,黄奇帆的演讲格外引人注目。为何?皆因他既有实际操作经验,又懂经济理论,被业界称为“中国最懂经济的特大城市市长”。其治下的山城重庆,曾因“高GDP”和“低房价”这两项“几乎不可能同时实现的奇迹”而为舆论关注。
 
    黄奇帆的演讲分两部分:第一部分,分析中国房地产存在的10大失衡;第二部分,提出五方面的制度安排,即建立五方面的长效机制。
 
    长效机制一:土地。一个城市的土地供应量和这个城市的人口必须配套。假如,一人按100平方米土地算,100万人,需要100平方公里,1000万人,就需要1000平方公里。人太多,土地太少,就会出现不平衡。出现不平衡,楼市就没法调控。土地少了,就得补,多了,就得减。这就是宏观调控。土地总量是最基础的调控。
 
    长效机制二:法律。所谓人均100平方米,用来干嘛?当然不是100平方米都去搞住宅,大体是55平方米搞城市基础设施,公共设施,包括学校医院,城市绿地;20平方米为工业用地。土地的使用,必须用法律加以限制,不能想怎么搞就怎么搞,那就要乱套。
 
    长效机制三:税收。黄奇帆将其概括为高端有遏制,中端有鼓励,低端有保障。高端——想买5000万元的高端别墅,交易契税要交5%。如果别墅2年或5年就要炒掉,就得把交易税从5%递增到8%!中端——普通住宅只交1%,还要有鼓励,老百姓买的是自己住,要有各种抵扣,鼓励去买。低端——保障房只交0.2%交易契税,还可以抵扣,不仅不收税,政府出钱帮助解决住房问题,这就叫差别化税率。
 
    长效机制四:租赁市场。一个城市,如果有1000万人,200万人租了公租房。另外有200万人住了房产商造的商业性的租赁房,还有100万人住了小业主出租的房子。这样,能有50%的租赁市场,那住房系统就比较平衡了。
 
    长效机制五:地票。所谓地票,简言之,就是把农民进城后的宅基地、集体组织废弃的企业土地、小学土地等,复垦为耕地。然后,将其折算为地票,可以到交易所交易。房产商要买城乡接合部的土地,需要指标,就来买地票。地票好处有三,一是耕地保护,二是反哺农村,三是增加农民收入。这些年,重庆一共卖了20多万亩地票,每亩地票十多万元,差不多有四五百亿,农民拿了这些钱,可以在农村造房子,也可以进城安家。
 
    通观黄奇帆为中国楼市开出的处方,总体看是靠谱的,有理论依据也有实际效果。
 
    耐人寻味的是,这么好的药方,为何尚未得到中央明确肯定与采纳,也未听说其他城市照方抓药,按此办理呢?分析下来,原因有三。
 
    一是,此策略仅在重庆一市实行并取得某些效果,尚未在更大范围试验并形成成熟经验。
  
    二是,某些长效措施,比如,土地供应量的调控,楼市调控法律的制定,地票制度的试行等,都还有待从法律和政策层面进行可行性论证,全面推开,时机尚不成熟。
 
    三是,城市与城市之间,各有各的政策与办法。
 
    不管怎么说,一个以经济学研究为兴趣且应用于实践并取得成效的特大城市市长,黄奇帆的经验,值得重视,值得研究。
 
    毕竟,这是一笔相当可贵的财富。

 
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